發佈時間:2021-05-31

 

     據中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合發佈的《2021中國房地產上市公司測評研究報告》顯示,2020年上市房企規模持續增長,但增速放緩。總資產均值為1577.89億元,房地產開發業務收入均值為274.96億元;盈利能力方面,絕對指標淨利潤均值為32.17億元,同比有所增長,但相對指標淨資產收益率同比有所下滑;償債能力有所提升,去槓桿效果顯現,淨負債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%;經營效率穩中有升,總資產週轉率與上年基本持平,存貨週轉率稍有上升。

 

  在資本市場表現上,企業估值持續下探。報告顯示,2020年末滬深上市房企平均市盈率7.78倍,較滬深全市場平均市盈率低約60%;在港上市房企平均市盈率6.79倍,較港股全市場平均市盈率低約55%;市淨率方面,滬深上市房企平均市淨率同樣遠低於全市場水平,在港上市房企平均市淨率表現較好,高於港股全市場平均市淨率。

 

  從上市房企總資產規模來看,截至2020年末總資產超過千億的上市房企有59家,約佔上市房企總量的30%,其中超過3000億的上市房企有27家,約佔上市房企總量的14%。超過萬億的上市房企共有6家,分別是恆大、碧桂園、萬科、綠地、保利、融創。從總資產累積百分比來看,10強上市房企的總資產累積百分比已超過40%,50強累積百分比近80%,100強累積百分比超90%,集中度較上年略有上升。

 

  2020年,在監管要求下,房企開始積極降低槓桿水平,但各企業負債水平不盡相同,頭部房企信譽較好,積極推動銷售回款,風險管控能力較強,部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢,前期拿地成本較高的影響,債務風險有所積累,需要警惕資金鍊風險。

 

  根據報告,長期償債能力方面,2020年上市房企剔除預收賬款後的資產負債率均值為62.93%,與上年相比保持穩定;淨負債率均值為95.07%,較上年下降5.75個百分點。在房地產金融監管政策收緊的情況下,房企紛紛採取多種方式降槓桿,淨負債率在短期內的調整幅度相對較大。短期償債能力方面,流動比率均值為1.65,速動比率均值為0.64,兩者與上年相比,均基本保持穩定。現金短債比中位數為1.30,較上年提升0.21個百分點,上市房企貨幣資金對短期債務的覆蓋情況有所改善,短期償債能力提升。

 

  盈利能力方面,多數指標有所下滑。報告顯示,2020年上市房企營業利潤均值52.47億元,同比下降7.15%;淨利潤均值32.17億元,同比增長12.17%;淨資產收益率均值8.78%,同比下降7.60%;總資產報酬率均值3.62%,同比下降23.66%。除淨利潤均值外,其餘各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

 

  在成長能力上,上市房企業績增速整體放緩。2020年,上市房企的房地產開發業務收入、營業收入、淨利潤和淨資產規模均實現增長,除淨利潤外,增速均有所下滑。具體來看,房地產開發業務收入均值同比增長1.84%,增速較上年大幅下降32.55個百分點;營業收入均值同比增長15.40%,增速較上年下降4.64個百分點;淨利潤均值同比增長12.17%,增速較上年上升0.05個百分點;淨資產規模均值同比增長13.75%,增速較上年下降8.22個百分點。

 

  在經營效率方面,運營效率穩中有升,存貨規模增速下降。2020年上市房企經營效率穩中有升,存貨週轉率、流動資產週轉率和總資產週轉率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中,存貨週轉率均值較2019年上升0.05,其餘兩項指標與2019年基本持平。報告指出,上市房企存貨規模增速變緩。2020年存貨同比增長14.80%,增速較2019年下降7.80個百分點。其中63家房企2020年存貨同比減少,2019年為49家。從存貨集中度情況看,10強上市房企總存貨佔比約42%,30強房企佔比約67%,50強房企佔比約81%。

 

  在創新能力上,產品創新、管理創新和多元化業務發展成為房地產企業高質量發展的重要抓手。產品作為房地產企業的核心競爭力之一,受到房企越來越多的關注。2020年是我國經濟數字化轉型的關鍵期,數字化改革正逐步改善房地產企業的運營效率,多元化則是房地產企業追求第二增長曲線的重要途徑。目前,房地產行業的發展邏輯已不再支持高速增長,儘管目前上市房企發展重點仍為夯實開發主業,但尋找第二增長曲線已成房企共識。龍頭房企開闢第二戰場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養老、產業運營、投資等領域。

 

  測評研究報告指出,近年來,房地產行業逐漸由高速發展期轉入平穩發展期,以“房住不炒”為定位的房地產長效機制已基本清晰。隨着行業利潤空間受到進一步擠壓,市場競爭加劇,行業內部分化愈加明顯,市場集中度逐漸上升,強者恆強格局顯現。粗放式發展漸成過去,向管理要效益的時代已經到來,房地產行業正在持續的變革中加快轉型升級的步伐。同時,數字化、高科技的全面滲透,帶動行業持續變革,房地產行業正從開發業務一枝獨秀步入開發、服務雙驅動的時代。未來,房地產行業將越發成熟,各大細分子板塊也將百花齊放、茁壯成長。